【金利1%の時代へ】住宅ローンの変動金利はどうなる？2026年版｜5年ルールの落とし穴と返済額の試算

「金利が上がったらしいけど、うちの返済額、変わってないから大丈夫」

——もしそう思っているなら、この記事はあなたのために書きました。

返済額が変わっていないことと、負担が増えていないことは、まったく別の話だからです。変動金利には、それを見えなくする仕組みがあります。

正直に打ち明けると、私（たこ先生）も長いあいだ「変動金利は安いから正解」くらいにしか考えていませんでした。仕組みをちゃんと調べたのは、金利が動き始めてから。調べてみて驚いたのは、返済額が据え置かれている間も、利息はしっかり増えているという事実でした。

2026年6月、日銀は追加利上げを決定し、政策金利は1.00%になりました。1995年以来、およそ31年ぶりの水準です。「金利のある世界」が、本当に戻ってきました。

この記事では、いま何が起きていて、返済額はいくら変わりうるのか、そして家計として今日から何をすればいいのかを、正直に整理します。

いま、何が起きているのか

まず現在地の確認から。ここ数年で、日本の金利は大きく局面が変わりました。

利上げが、あなたの返済額に届くまで

日銀が金利を上げても、翌日から返済額が上がるわけではありません。間に、いくつかの段があります。

多くの金融機関は短期プライムレートを目安に変動金利の基準金利を決めています。そして変動金利の見直しは、通常は年2回（4月・10月が一般的）。ここまでは、比較的よく知られている話です。

問題は、この先です。

【最重要】5年ルールと125%ルールの落とし穴

ここがこの記事でいちばん伝えたいところです。

変動金利（元利均等返済）には、返済者を守るための2つのルールがあります。

「なんだ、守られているじゃないか」——そう感じますよね。私も最初はそう思いました。

でも、ここに大きな誤解があります。

数字にすると、はっきりします。残高3,000万円で、毎月の返済額が77,877円のままだとして——

同じ77,877円を払っているのに、元本の減りは約19%も遅くなります。通帳の引き落とし額は1円も変わらないので、この変化には気づけません。これが5年ルールの怖さです。

さらに厳しいケース：未払利息

もし金利が大きく上がり、毎月の返済額がその月の利息すら賄えなくなったらどうなるか。

不足した分は「未払利息」として扱われ、返済してもローン残高が減らない——場合によっては増えていくという状態が起こりえます。

そして125%ルールも同じです。上限を超えた分が消えるわけではありません。次の見直し以降や、最終回にまとめて繰り延べられます。先送りされているだけなのです。

だから、こう考えてください。

この猶予の期間に手を打てるかどうかが、この先の家計を分けます。

※5年ルール・125%ルールは元利均等返済の変動金利が対象です。金融機関によってはこれらのルールを採用していないところもあり、その場合は金利上昇が返済額に速く反映されます。ご自身の契約内容を必ずご確認ください。

金利が上がると、いくら増えるのか【試算】

では、具体的にいくら変わるのか。借入3,000万円・35年・元利均等返済・ボーナス払いなしという条件で試算してみます。

月々で見れば、0.25%の上昇で約3,400円。「思ったほどでもない」と感じるかもしれません。

でも、返済は35年続きます。総額で見ると0.25%で約141万円、0.5%で約286万円。固定費の見直しで月3万円浮かせるのと同じくらいのインパクトが、金利という数字ひとつで動いているのです。

※当ブログによる試算です（元利均等返済・全期間同一金利・ボーナス払いなし・手数料等を含まない前提）。実際は金利が期間中に変動し、諸費用・保証料・団信の条件によっても変わります。正確な金額は金融機関のシミュレーションでご確認ください。

じゃあ、どうすればいい？

変動と固定、どちらが正解か——正直な話

ここは正直に書きます。「これから金利がどうなるか」を当てられる人はいません。私にも当然わかりません。

だから当ブログの立場は、予想合戦ではなく「どちらでも耐えられる家計にする」です。判断の軸はこうなります。

ポイントは「金利の予想」ではなく「自分の耐久力」で選ぶこと。金利が1%上がっても暮らせるか——この1問に答えられれば、選択はかなりはっきりします。

繰上返済すべき？——住宅ローン控除との関係に注意

「金利が上がるなら、繰り上げて返そう」と考える方は多いはずです。ただし、住宅ローン控除を受けている間は、話が少し複雑になります。

2026年度の税制改正で、住宅ローン減税の適用期限は5年延長されました。制度自体はしばらく続きます。そのうえで、繰上返済には注意点が2つあります。

• 年末残高が減る＝控除額も減る——控除は年末のローン残高をもとに計算されるためです
• 期間短縮型で残り10年を切ると、控除の資格を失うことがある——控除には「返済期間10年以上」という要件があります

とはいえ、金利が上がるほど、利息の軽減効果が控除の減少を上回るケースも増えます。「控除があるから絶対に繰り上げない」も、「金利が上がったから全力で繰り上げる」も、どちらも早計です。

判断の順番としては、こう考えるのが安全です。

1. 生活防衛資金は絶対に削らない——繰上返済したお金は、もう戻ってきません
2. そのうえで余裕資金があるなら、控除の残り期間と金利差を比べる
3. 迷うなら、控除期間が終わってから繰り上げるのも十分に合理的

手元の現金がゼロになると、病気や失業に対応できなくなります。生活防衛資金を残すことは、繰上返済より優先度が高い、というのが当ブログの立場です。

借り換えは有利？

借り換えは、条件が合えば効果の大きい手です。ただし手数料・保証料・登記費用などで数十万円かかるのが普通なので、「金利差 × 残高 × 残期間」が費用を上回るかで判断します。

一般には「残高1,000万円以上・残期間10年以上・金利差0.3%以上」あたりが検討ラインの目安とされます。借り換え後も返済期間が10年以上あるなど条件を満たせば、住宅ローン控除を継続できる場合があります。

そして忘れてはいけないのが団体信用生命保険（団信）。借り換えると団信を入り直すことになり、健康状態によっては新しい団信に入れないことがあります。金利だけでなく、ここも必ず確認してください。保障の考え方は生命保険の見直し方もあわせてどうぞ。

今日からできる、3つのこと

①自分の「適用金利」と「残高」を確認する

意外に思われるかもしれませんが、自分が何%で借りているか即答できない人は、かなり多いです。

返済予定表か、銀行アプリを開いてください。確認するのは3つ——適用金利・ローン残高・残りの返済期間。5分で終わります。ここが分からないと、この先の判断が全部できません。

②「金利が1%上がったら」を試算しておく

各銀行のサイトに返済シミュレーションがあります。いまの残高・残期間で、金利を1%足して計算してみてください。

出てきた金額を見て「これなら払える」と思えたなら、それがいちばんの安心材料です。「これは厳しい」と感じたなら、いまのうちに手を打てます。知らないまま迎えるのが、いちばん危ないのです。

③生活防衛資金を、少し厚くする

金利上昇への最強の備えは、じつは現金です。

手元に余裕があれば、返済額が上がっても耐えられます。繰上返済も、借り換えの費用も、選択肢として持てます。選べる状態そのものが、リスクへの備えです。

家計に余白を作る方法は、固定費の見直しと家計管理のやり方にまとめています。住宅ローンは固定費の中でも最大の一つ。ここを理解しておくと、ほかの節約の意味も変わって見えてきます。

これから買う人へ

最後に、これから購入を考えている方へ。

まとめ｜返済額が同じでも、中身は動いている

• 2026年6月、政策金利は1.00%へ（1995年以来、約31年ぶりの水準）
• 変動金利は短期プライムレート経由で反映され、見直しは通常は年2回
• 5年ルール・125%ルールは「猶予」であって「値引き」ではない。返済額が同じでも利息は増え、元本の減りが遅くなる
• 金利上昇が大きいと未払利息が発生し、返済しても残高が減らないことがある
• 3,000万円・35年なら、＋0.25%で総額約141万円／＋0.5%で約286万円の増加（当ブログ試算）
• 選び方は予想ではなく「1%上がっても暮らせるか」で判断する
• 繰上返済は生活防衛資金を削らないのが大前提。控除との兼ね合いも確認を
• 今日やること＝①適用金利と残高の確認 ②1%上乗せの試算 ③現金を厚くする

金利のニュースは、遠い世界の話のように聞こえます。でも住宅ローンを抱えている人にとっては、毎月の生活と地続きの話です。

こわいのは金利そのものではなく、知らないまま5年が過ぎてしまうこと。5年ルールが与えてくれているのは、猶予という名の準備期間です。今日、返済予定表を開くところから始めてみませんか。

※本記事は2026年7月時点の公開情報にもとづく一般的な解説であり、特定の金融機関・商品の利用や、借入・借り換え・繰上返済を推奨するものではありません。金利・制度・税制は変更される場合があり、5年ルール等の取扱いは金融機関により異なります。試算は当ブログが一定の前提を置いて計算した参考値です。実際の金利・返済額・控除の適用可否は、借入先の金融機関、国税庁の情報、税務署や専門家にご確認ください。